⚠ Cash-flow negativo. Com esta estrutura, o imóvel exige capital adicional todos os meses. Não é necessariamente inviável — depende se a valorização e a amortização compensam — mas exige reservas de liquidez sólidas.
As três camadas de retorno
O cash-flow não é o único retorno. Há três camadas a acontecer ao mesmo tempo — e ignorar qualquer uma distorce a análise da operação.
Decomposição mensal detalhada
Renda bruta → o que sobra
Nota do livro (Cap. 8): Este simulador não considera IMT, Imposto do Selo, custos de escritura, obras iniciais nem o valor do tempo de gestão. O objetivo é mostrar o cash-flow estrutural real da operação. Uma boa operação não precisa de números cinematográficos. Precisa de números honestos.
✨ Arrendamento acessível — isenção total de IRS
D.L. 97/2026 · 20 Mai
O D.L. 97/2026 mantém e simplifica o regime de arrendamento acessível, com isenção total de IRS sobre as rendas obtidas. Para se qualificar, o imóvel tem de respeitar os limites máximos de renda definidos por portaria, calculados com base em 80% da mediana das rendas por metro quadrado divulgadas pelo INE em cada concelho. Esses limites podem variar consoante características do imóvel (eficiência energética, estacionamento privativo, entre outras) e não incluem despesas ou encargos adicionais devidos pelo arrendatário.
Como os valores máximos dependem de portaria específica por concelho e ainda não estão todos publicados, não é possível simular este regime automaticamente. Se o teu imóvel se enquadrar nos limites aplicáveis, o imposto sobre a renda será zero — o que altera significativamente o cash-flow líquido calculado acima.