Capítulo 6 — Recurso
Crédito com Obras: Estratégia, Dossiê e Controlo
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Simulador da operação
Dossiê de obras
O imóvel e a obra
Orçamento contratado + 15% margem imprevistos
Avaliação pós-obra — base do financiamento bancário
Condições de financiamento
Selecciona a finalidade — o LTV máximo é aplicado automaticamente.
Nota: em HPP, alguns bancos financiam até 90% do valor de aquisição. Usamos 85% por ser o valor mais conservador e mais representativo da prática actual do mercado.
85% HPP: 85% sobre o preço de aquisição; 85% sobre o custo das obras; e até 85% do valor global pós-obra.
Financiamento total (aquisição + obras)
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Capital próprio total necessário
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Prestação mensal
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Margem bruta da operação
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Como o banco avalia: Em crédito com obras, o banco pode usar dois valores — o valor actual do imóvel ou o valor pós-obra (com base no plano de obras apresentado). A segunda opção permite financiar mais, mas exige um dossiê de obras completo e credível. Usa a tab "Dossiê de obras" para preparar o processo.

Nota: Os valores são estimativas. O financiamento real depende da avaliação bancária, do perfil do mutuário e do DSTI. Consulta um intermediário de crédito antes de qualquer CPCV.

O banco gosta de obra quando parece projecto. Desconfia quando parece improviso. Um dossiê incompleto atrasa o processo — e quando atrasa, fica mais caro. Os 6 elementos abaixo são o mínimo que o banco quer ver.

0 / 6 elementos
CríticoLista de intervenções por divisão e tipo de trabalho
Não um número global — uma lista clara: "cozinha: substituição de revestimentos, instalação eléctrica, canalizações; casa de banho: ..." O analista bancário precisa de perceber o que vai ser feito sem te perguntar.
CríticoOrçamento detalhado com quantidades, materiais e mão de obra
Com nome e NIF do empreiteiro ou especialistas. Um orçamento genérico de "remodelação geral — 30.000€" não serve. O banco quer ver linha a linha. Pede sempre orçamento formal com cabeçalho da empresa.
CríticoIdentificação de quem executa — empreiteiro ou especialidades
Empresa com alvará de construção ou certidão de registo de actividade. Para obras de especialidades (electricidade, canalizações, AVAC), identifica os subempreiteiros. O banco quer saber quem é responsável pela execução.
ImportanteCalendário realista com fases e duração estimada
Por fases: demolição (semana 1–2), estrutura (semana 3–4), instalações (semana 5–8), acabamentos (semana 9–12). O calendário determina as tranches de libertação do dinheiro — e o teu custo financeiro durante a obra.
ImportanteLicenciamento ou comunicação prévia (quando aplicável)
Obras de alteração de uso, ampliação, alteração de fachada ou obras estruturais precisam de licença. Obras de conservação interior geralmente só precisam de comunicação prévia. Vê a tab "Licenciamento" para perceber o que é obrigatório no teu caso.
RecomendadoMargem para imprevistos (10–15% do orçamento)
Imprevistos não são azar — são parte do jogo. Quem começa uma obra a contar que vai correr de forma perfeita está a comprar stress futuro. Inclui explicitamente esta margem no dossiê. Mostra que tens experiência e que o projecto foi pensado com realismo.
Dica: Apresenta o dossiê antes de assinares o CPCV. Se o banco pedir ajustes ao plano de obras, tens tempo de os fazer sem perder o sinal. Após o CPCV, o relógio começa a contar.

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